O mercado imobiliário passa por um momento de euforia. Os imóveis voltam a ser um dos investimentos mais interessantes. Quem investe em imóvel não sofre o risco de perder seu capital como acontece com aqueles que investem em fundo de investimento/CDB. Basta lembrar o recente caso do Banco Santos, onde até empresas estatais perderam milhões. Já a Bolsa de Valores, outra forma de investimento, no último mês já gerou perdas de mais de R$280 bilhões aos acionistas, isso considerando apenas as empresas brasileiras com ações na bolsa.
Portanto, vender e comprar imóveis é um grande negócio. Contudo, é fundamental atentar para as regras que envolvem sua comercialização e, especialmente, sua intermediação. O corretor de imóveis é peça fundamental na maioria das transações, pois as posições do comprador e vendedor são antagônicas. A experiência comprova que quando a transação não tem um intermediário é comum ocorrer atritos, choques de ponto de vista, que inviabilizam o negócio.
CONTRATAÇÃO
Mas como funciona a contratação do corretor? Quais seus deveres na prestação de serviço e quais seus direitos de receber a comissão do vendedor? O Código Civil regula a Corretagem (arts 722 a 729), além do Decreto nº 81.871 de 29/06/78 que regulamenta a Lei nº 6.530/78 e que disciplina a profissão de corretor de imóveis.
Cabe ao vendedor escolher um corretor de confiança e autorizá-lo, por escrito a intermediação para que tenha segurança.
EXCLUSIVIDADE
Consiste um equívoco entender que o corretor só tem direito quando o vendedor lhe concede uma opção escrita com exclusividade. Na verdade, a opção protege muito mais o vendedor – que tem a garantia de que o corretor irá se empenhar mais na venda -, do que a própria imobiliária.
Sobre o contrato de corretagem, o Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais Álvares Cabral da Silva, ex-Juiz da 21ª Vara Cível de Belo Horizonte, onde julgou dezenas de casos de cobrança da comissão, fala sobre o tema com a autoridade de ainda ter sido corretor de imóveis antes de ser magistrado.
Sobre a falta de opção, o Desembargador explica que ao julgar o processo de cobrança da comissão, “basta o corretor ter se documentado de todas as formas, com os nomes de quem ele levou para ver o imóvel e pegar a assinatura dos mesmos no termo de visita. Já julguei dezenas de casos e quando a prova é boa, o vendedor é condenado a pagar a comissão. Não é necessário ter opção exclusiva, mas se provar que houve trabalho, ainda que a autorização seja verbal, e que contribuiu para aproximar as partes de forma a efetivar a venda o intermediário tem direito à comissão.”.
Para o Desembargador, o art. 724 “esclarece qual o percentual que deve ser pago ao corretor, mesmo que não haja opção escrita”. Levando em consideração que há Tabela de Honorários do CRECI, a comissão será de no mínimo 6% para imóveis urbanos. O Desembargador explica “o art. 724 veio trazer tranqüilidade ao profissional, uma segurança jurídica quanto à comissão prevista na Resolução COFECI 326 que regula a profissão de corretor, mas entendo que o ideal é o corretor trabalhar com opção para evitar ser prejudicado”
Quanto ao direito do corretor receber sua comissão, Desembargador esclarece que a Lei é clara ao definir que ele tem direito, a partir da conclusão do negócio. Mas, se depois ocorrer arrependimento, “o corretor tem direito a receber pelo seu trabalho, mas nada impede que o contrato preveja que neste caso sua remuneração será mais baixa, já que não há como exigir que alguém trabalhe de graça – pois não existe mais trabalho escravo”conclui Álvares Cabral.
Kênio de Souza Pereira
Advogado Especialista em Direito Imobiliário
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