A nova lei nº 12.112 de 09 de dezembro de 2009, que criou novos artigos e alterou outros da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, tem como principais objetivos:
a) proteger o proprietário do imóvel de forma a não ser penalizado pela morosidade da justiça;
b) estimular o investimento no setor de locação, diante da redução do risco de prejuízo que era agravado com a demora na desocupação decorrente da falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
c) eliminar o risco de perda da garantia para o locador e ao mesmo tempo regulamentar a permanência ou não do fiador no contrato de locação;
d) combater a inadimplência, especialmente do locatário que insistia em só pagar, após a propositura de uma ação de despejo por falta de pagamento, situação essa que gerava prejuízo e desgaste para o locador;
e) prestigiar o inquilino “bom pagador” o qual representa 97% do mercado de locação, pois diante da maior rapidez do despejo por falta de pagamento, o locador poderá reduzir as garantias, pois terá menor risco;
f) redução do prêmio do Seguro de Fiança Locatícia e do custo da Fiança Bancária, já que diante do maior celeridade para desocupar o imóvel locado pelo inadimplente, haverá menor risco de prejuízo para a Cia. Seguradora ou para o banco.
g) estimula o inquilino a fazer acordo com o locador no vencimento do prazo do contrato NÃO RESIDENCIAL, já que determina ao Juiz que este conceda liminar com prazo de 15 dias para desocupar o imóvel (se prorrogada a locação, após decorrido o prazo de 30 dias da notificação prévia) caso o locador promova o despejo.
h) Proporciona mais segurança ao fiador, pois possibilita que este deixe de ser garantidor após o vencimento do prazo contratual, caso não tenha mais interesse em manter sua relação com o inquilino. Diante dessa possibilidade, a lei estimular o locador a agir com maior rapidez contra o inadimplente, pois o fiador não deverá ser onerado pela inércia no caso do inquilino deixar de pagamento o aluguel e encargos.
MOTIVAÇÃO DA MUDANÇA SOBRE O DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
Antes da entrada das novas regras, a Ação de Despejo por Falta de Pagamento levava em média 14 meses. Tendo em vista que geralmente o locador propõe Ação de Despejo sobre após 3 meses de atraso, o prejuízo do locador superava facilmente o valor de 22 meses de aluguel, já que além do aluguel, o inquilino deixava de pagar o IPTU, energia elétrica, taxa de condomínio/água e ainda os reparos e pintura do imóvel.
Essa demora acabava por comprometer também os fiadores, já que estes são os garantidores de todas as obrigações contratuais do inquilino. A lei antiga possibilitava que o inquilino procrastinasse o andamento do processo e assim ficava mais de 14 meses sem nada pagar, até que fosse sentenciado e ordenada a desocupação do imóvel.
PARALELO - QUANTO MAIS SEGURO NEGÓCIO, MAIS ATRAENTE É PARA O INVESTIDOR
O que vai acontecer é uma flexibilidade maior do cadastro, pois retira-se mais facilmente o inquilino mau pagador do imóvel. O legislador tem que legislar de forma a beneficiar a maioria da população, que é bom pagador. Não se pode criar uma dificuldade procedimental que prejudica o locador ou a maioria da população. Assim, ela beneficia o bom pagador, que é maioria, e estimula o aumento da oferta de imóveis para locação e, consequentemente, maiores investimentos em imóveis.
TIPOS DE GARANTIA QUE O INQUILINO PODE OFERECER
A lei proíbe mais de uma garantia para a locação; proíbe uma caução superior a 03 meses de locação. (art. 37 da Lei 8.245/91). Estabelece também as forma de garantia para o contrato de locação que são: caução, fiança e seguro de fiança locatícia e ainda títulos de capitalização.
A caução pode ser feita por bens móveis (carros, motos, etc) e bens imóveis, mas esse tipo de garantia é pouco aceita no mercado de locação.
CIA SEGURADORA – SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA
A locação é tão ariscada para a seguradora que algumas entraram no mercado e acabaram por sair em razão do alto risco. Atualmente o mercado brasileiro tem apenas a Cia. Porto Seguro para oferecer uma apólice de seguro de fiança locatícia, que tem um custo médio de 180% o valor do aluguel. Esse valor, deve ser pago pelo inquilino para a Cia. Seguradora a cada 12 meses.
As novas regras da lei certamente estimularão o crescimento da FIANÇA BANCÁRIA e do SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA, pois diante da possibilidade do fiador, num contrato prorrogado por prazo indeterminado, deixar de ser o garantidor num prazo de apenas 120 dias, poderá o inquilino encontrar como alternativa a aquisição de uma garantia profissional, ou seja, assumir o custo de pagar a um banco ou a uma Cia de Seguro para que esta assuma o lugar do fiador que não deseja mais ser o garantidor.
INOVAÇÃO DA NOVA LEI – EXONERAÇÃO DO FIADOR
Quando vence o prazo inicial do contrato de locação, há possibilidade de o fiador se exonerar. O fiador poderá comunicar diretamente ao locador ou administradora da locação, após o contrato vencido, cabendo ao locatário/inquilino promover, no prazo de 30 dias, a indicação de novo fiador, sob pena de ser despejado. Geralmente o fiador é uma pessoa que tem o inquilino/afiançado como pessoa de sua confiança, sendo comum ser um amigo ou parente. Logo, o inquilino não terá a intenção de deixar seu fiador em situação constrangedora, ou seja, evitará a inadimplência para manter uma boa relação com quem confiou nele.
Após até 30 dias do vencimento do contrato o fiador comunica o locador ou a administradora da locação de que não mais vai ser o fiador do contrato, cabendo ao locador/administradora comunicar imediatamente ao inquilino tal fato para que ele providencie um novo fiador. O fiador que deseja se eximir da obrigação permanecerá como garantidor do contrato por 120 dias, a contar do dia que entregou a notificação ao locador.
DO PRAZO DO CONTRATO QUE É PRORROGADO – FIANÇA É MANTIDA
Diante da ausência de notificação visando sua exoneração, a fiança permanecerá no caso da locação ser prorrogada automaticamente (mantida, após o vencimento do prazo inicial do contrato).
Prorrogar é estender o prazo do contrato já existente, sem que seja necessário fazer e/ou assinar um novo documento. Renovar é fazer novo contrato, com novo prazo determinado. Em geral, a maioria das locações são prorrogadas automaticamente, sem prazo determinado, ficando assim mantida a fiança nos mesmos termos.
DESPEJO RÁPIDO NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL APÓS O VENCIMENTO DO PRAZO DO CONTRATO
Vencido o contrato, passados 30 dias sem a manifestação do locador ou do inquilino do interesse em não prorrogar o contrato, se considera prorrogado por prazo indeterminado.
Estando o contrato por prazo indeterminado, basta o aviso prévio (notificação premonitória) de 30 dias, pela parte que deseja rescindir o contrato, endereçado à outra, para que o contrato seja denunciado. Não havendo acordo para desocupação voluntária, o locador poderá postular o despejo POR DENÚNCIA VAZIA (SEM MOTIVO) E OBTER UMA LIMINAR QUE DETERMINA A DESOCUPAÇÃO NO PRAZO DE 15 DIAS SE A LOCAÇÃO FOR NÃO RESIDENCIAL, conforme inciso VIII do art. 59.
A lei não mudou quando a locação residencial, pois diante da propositura da Ação de Despejo por “denúncia vazia” contra o locatário, este poderá se valer do artigo 61 e concordar com o despejo tendo assim o prazo de 6 meses. Se entregar as chaves dentro do prazo, ficará livre do pagar as custas processuais e honorários de sucumbência.
CONCLUSÃO
A retomada do imóvel no caso da inadimplência ficou mais ágil, especialmente quando há redução ou perda da garantia/fiança, situação que aumenta a proteção ao locador contra o inquilino inadimplente, desestimula a inadimplência.
No geral, quem mais foi beneficiado pelas novas regras da lei foi o fiador, diante da redução do seu risco. Mas, ao mesmo tempo gera maior preocupação ao inquilino que terá que manter suas obrigações em dia, para evitar que o fiador venha a se sentir inseguro a ponto de romper sua ligação dentro do contrato de locação. O Seguro de Fiança Locatícia e a Fiança Bancária tendem a crescer diante desse novo cenário.
Quanto a locação não residencial, este realmente sofrerá o maior impacto da lei, pois o locador poderá obter a desocupação do imóvel rapidamente, após vencido o prazo do contrato, mediante liminar com prazo de 15 dias. Essa situação motivará o inquilino a ser mais flexível na renegociação do preço do aluguel conforme o valor de mercado, pois o locador passa a ter um poder maior de encerrar a locação.
Juridicamente a nova lei está correta, porque protege o direito de propriedade, reduz o risco do fiador e estabelece normas que retiram parte do poder dos inquilinos inadimplentes prejudicarem o locador.
Kênio de Souza Pereira
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