Conquista planejada

O advogado Eduardo Luiz Araújo Braz esclarece que, mesmo que tenha validade, o contrato de

gaveta não garante a propriedade do bem ao comprador

Foto: Eduardo Almeida/RA Studio

Realizar, ao longo deste ano, os planos feitos em 2010 é uma tarefa que muitos perseguem com determinação. Um deles é a conquista da casa própria, sonho de grande parte dos brasileiros. Entretanto, é nesse momento que as pessoas devem ficar atentas às armadilhas do setor imobiliário.Para que a aquisição do imóvel não se transforme em um pesadelo, o diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, alerta para o perigo dos contratos de gaveta, da compra por meio de leilões e até mesmo do programa Minha casa, minha vida. Entre essas modalidades, a que necessita de mais cuidados é o contrato de cessão de direitos e obrigações, comumente chamado contrato de gaveta, conforme o advogado. "Trata-se de um negócio jurídico, pelo qual o comprador adquire um imóvel e assume a dívida de um contrato de financiamento, ou seja, de uma prévia promessa de compra e venda", diz Lúcio Delfino.

Nesse caso, a transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis é feita somente depois da quitação da dívida. Entretanto, um contrato particular de compra e venda, mesmo sem registro no cartório, é denominado como contrato de gaveta. "Em geral, ele é utilizado por pessoas impossibilitadas pelo agente financeiro de transferir o financiamento nas mesmas condições do contrato original ou que tenham restrições para adquiri-lo." Advogado do Escritório Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados, Eduardo Luiz Araújo Braz esclarece que contratos de gaveta são compromissos de compra e venda que ainda não têm registro no tabelionato de registro de imóveis competente. "Geralmente, por conveniência das partes, que têm interesse em manter o negócio em relativo sigilo. Apesar disso, o acordo tem plena validade", esclarece.Segundo ele, os riscos desse tipo de contratação estão relacionados a terceiros, pessoas alheias ao fechamento do acordo. "Isso porque, tratando-se de bem imóvel, a sua transferência somente é concretizada mediante o registro da escritura pública - conforme artigos 1.227 e 1.245, do Código Civil de 2002 - no tabelionato de registro de imóveis."Sendo assim, mesmo que tenha validade entre as partes, o contrato de gaveta não garante a propriedade do bem ao comprador, mas, uma expectativa de direito sobre o imóvel, como alerta o advogado. "Nesse ponto residem os riscos. Pode ocorrer a hipótese em que um proprietário do imóvel, agindo de má- fé, celebre mais de um contrato vendendo o seu bem, causando transtornos aos adquirentes."

RISCOS

Esse tipo de contrato ainda tem como pontos negativos o fato de o comprador não contar com o seguro por morte e invalidez permanente, apesar de ter direito ao seguro por danos físicos. Além disso, o FGTS não pode ser utilizado, exceto para liquidação do contrato, como esclarece Lúcio Delfino.Para quem comercializa o imóvel também há riscos, caso o mutuário interrompa a quitação das parcelas da dívida. "Se o comprador deixar de pagar as prestações do financiamento, além de ter seu nome incluído em órgãos de restrição ao crédito, o vendedor ficará impedido de tomar novo financiamento habitacional, mesmo depois do leilão do imóvel", alerta o diretor da ABMH.Apesar disso, quem corre mais riscos com esse contrato é o comprador. Isso porque o imóvel, que continua registrado em nome do vendedor, poderá ser penhorado caso ele se torne insolvente. "Por esse motivo, é essencial que o adquirente reconheça firma no momento de assinatura do contrato e guarde o recibo de todos os pagamentos, pois são esses documentos que vão comprovar que o bem foi vendido antes da insolvência e que o comprador está agindo de boa- fé", aconselha Lúcio Delfino.

Fonte: Júnia Letícia/Jornal Estado de Minas/Portal Lugar Certo

Economia que vem das nuvens

Projetos de construção têm ampliado a criação de sistemas que permitem captar, tratar e reaproveitar água da chuva até mesmo em casas, da descarga à lavagem do automóvel

Foto: Eduardo Almeida/RA Studio

Nesta época do ano, são comuns notícias sobre tragédias naturais provocadas pelas chuvas. Joga-se a culpa no governo, pela infraestrutura precária das cidades, e na população, por ocupar áreas indevidas e não dar um destino adequado ao lixo. No entanto, mais do que achar culpados, é preciso buscar soluções, de preferência que possibilitem o uso do recurso de forma racional e sustentável.A arquiteta Flávia Soares, responsável por um estudo sobre a reutilização das águas das chuvas, tem empregado o sistema em seus projetos. Ele consiste na coleta da água de áreas impermeáveis, normalmente telhados, por meio da instalação de condutores verticais e horizontais. Ela é filtrada e armazenada em reservatório de acumulação (cisternas), que pode ser apoiado, enterrado ou elevado, como explica Flávia. "Ele pode ser construído de diferentes materiais, como concreto armado, blocos de concreto, alvenaria de tijolos, aço, plástico, poliéster, polietileno e outros", diz.O engenheiro da Equiflow Serviços Polivalentes, Geraldo Lafetá Rebello, diz que os reservatórios devem ser construídos conforme a NBR 12.217 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). E são necessários cuidados para evitar contaminações. "Como a chuva absorve materiais em suspensão em sua passagem pela atmosfera, muitos dos quais interagem quimicamente com a água, resultando em compostos às vezes tóxicos e prejudiciais à saúde, seu sistema de captação deve contemplar o descarte das primeiras precipitações, bem como ter separadores de materiais sólidos", justifica.

Bioarquiteto e diretor da Padrões Naturais Soluções Sustentáveis, Cristóvão Laruça diz que os sistemas de captação e reuso das águas pluviais funcionam de uma forma bastante simples. "Num primeiro momento, é necessário que exista uma superfície que vai captar a água da chuva. Essa superfície pode ser desde a cobertura de um prédio ao telhado de uma casa, quadras de esportes de condomínios ou escolas e até mesmo estradas e estacionamentos."Depois disso, o bioarquiteto diz que a água coletada é direcionada, por meio de calhas, canais ou tubos - dependendo da superfície de captação e do reuso da água - para um filtro. "Este pode ter também várias características, que variam do local onde está implementado o sistema ao tipo de reuso que se vai adotar." Logo que a água passa pelo filtro, está então em condições de ser colocada em cisternas de armazenamento, que devem estar protegidas da luz solar e da entrada de qualquer forma de vida. "Dessa forma, é possível armazenar água sem que a sua qualidade seja comprometida", fala Cristóvão Laruça.O bioarquiteto confirma que essas cisternas podem ser construídas tanto acima do nível do solo, como enterradas. "Por fim, a água armazenada é bombeada para uma caixa de água no topo da edificação, separada da caixa de água da rede de abastecimento público", completa.

UTILIDADE PRÁTICA

A água obtida por este método simples, mas pouco utilizado, tem grande aplicabilidade. "Seu uso é indicado para descarga de banheiro, lavagem de roupas e carros, irrigação, torres de resfriamento e outros usos não potáveis", sugere a arquiteta. E a boa notícia é que qualquer tipo de construção pode ter seu próprio sistema de reuso da água.Apesar disso, Flávia Soares faz um alerta. Segundo ela, o reservatório deve ser projetado de acordo com as necessidades do usuário. "E com a disponibilidade pluviométrica local, para não inviabilizar economicamente o sistema, que é bastante eficaz e torna-se mais atraente nas áreas de precipitação elevada", completa.Isso porque áreas com escassez de abastecimento e com alto custo de extração de água subterrânea inviabilizam a implantação do método. Tomado esste cuidado, a arquiteta diz que há dois fatores positivos no uso do sistema em áreas urbanas: "A redução do consumo de água e a melhor distribuição da carga de água de chuva imposta ao sistema de drenagem urbana." A desvantagem, segundo a arquiteta, é a diminuição do volume de água coletada em períodos de estiagem.

Fonte: Portal Lugar Certo/Divulgação

Recorde de vendas

Mercado imobiliário da capital mineira vem apresentando resultados significativos desde 2007, culminando com o melhor desempenho dos últimos 16 anos em 2009

André de Souza, vice-presidente do Sinduscon-MG, cita o programa Minha casa, minha vida como uma sinalização positiva, porque, além de representar um avanço social, exerceu importante função anticíclica na economia

Depois de um período de estagnação, entre 2003 e 2006, o mercado imobiliário da capital mineira vem apresentando números expressivos desde 2007, quando começou a mostrar resultados significativos de vendas. Naquele ano, foram comercializadas 3.321 unidades; em 2008, saltou para 4.973; e em 2009 alcançou o melhor desempenho dos últimos 16 anos, com a venda de 6.251 apartamentos.

Em 2010, por exemplo, a Velocidade de Vendas (V.V.) de apartamentos e os lançamentos imobiliários alcançaram patamares recordes na série histórica da pesquisa Construção e comercialização, realizada mensalmente pelo Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis (Ipead/UFMG), desde 1994. Já o número de unidades vendidas foi expressivo, ficando praticamente empatado com o desempenho observado em 2009. O contínuo crescimento do financiamento imobiliário, a geração de vagas formais, o aumento da renda e o programa Minha casa, minha vida ajudam a justificar esse cenário.

De acordo com a pesquisa do Ipead/UFMG, em 2010, o mercado imobiliário de Belo Horizonte contabilizou a comercialização de 6.201 apartamentos, registrando relativa estabilidade em relação a 2009, quando foram vendidas 6.251 unidades. Apesar da ligeira queda (-0,80%), esse resultado foi muito satisfatório. Isso porque se refere ao segundo melhor na série histórica da pesquisa, iniciada em 1994, e demonstra, pelo segundo ano consecutivo, vendas superiores a 6 mil unidades. Destaca-se que os números obtidos pelo Ipead são relativos aos observados pelas empresas que fazem parte da pesquisa (cerca de 100 construtoras). Assim, eles não fazem referência ao total do mercado de Belo Horizonte. Mas, sem dúvida, seus resultados refletem o desempenho das atividades do segmento imobiliário.
A comercialização de 6.201 apartamentos em Belo Horizonte no ano passado significou um Valor Global de Vendas (VGV) de R$ 2,085 bilhões, enquanto, em 2009, o VGV correspondeu a R$ 1,638 bilhão. Portanto, em termos nominais, o aumento do VGV foi de 27,33%. "Apesar do menor número de unidades vendidas, o mercado imobiliário movimentou um maior montante de valores. O que pode ser justificado pelo incremento nas vendas de imóveis com valores mais altos", esclarece o vice-presidente da área imobiliária do Sindicado da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), José Francisco Couto de Araújo Cançado.

O mercado imobiliário vivencia uma fase de expansão, um ciclo virtuoso de crescimento, iniciado em 2007, como há muito tempo não se observava. Pode-se dizer que o segmento hoje colhe os dividendos da estabilidade econômica, de normas mais claras e das maiores facilidades de financiamento: juros menores, ampliação dos prazos. É inegável que, nos últimos anos, o Brasil assistiu ao incremento significativo no crédito imobiliário, cujas consequências sociais e econômicas são visíveis: maior acesso da população à casa própria e crescimento das atividades da construção civil, com geração de renda e emprego.

O programa Minha casa, minha vida, lançado no fim de março de 2009, apresentou como meta a construção de 1 milhão de moradias em todo o país (88 mil em Minas Gerais), objetivando aumentar o acesso das famílias de baixa renda à casa própria. "Foi uma sinalização positiva. Depois de longos anos de espera, a política habitacional conseguiu destaque na agenda de desenvolvimento nacional. O programa, além de representar um avanço social, exerceu uma importante função anticíclica na economia, ajudando o país a vencer as dificuldades impostas pela crise internacional", afirma André de Sousa Lima Campos, vice-presidente do Sinduscon-MG.

PARCELAS DECRESCENTES SÃO USADAS EM 90% DOS FINANCIAMENTOS

Na hora de comprar um imóvel, não basta pesquisar o preço do metro quadrado e a valorização da região.

Para quem pretende financiar o bem, é igualmente importante analisar as formas de amortização da dívida e como será definida a cobrança de juros -se a taxa será pré ou pós-fixada.

Existem duas tabelas de amortização: a Price (Sistema Francês de Amortização) e a SAC (Sistema de Amortização Constante). De acordo com bancos consultados pela Folha, mais de 90% dos financiamentos no país são feitos usando a tabela SAC e a taxa de juros pós-fixada.

"Na SAC, pagam-se parcelas altas no início, mas o valor cai conforme a dívida é amortizada", explica Lúcio Delfino, diretor da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação).

No caso da tabela Price, a parcela inicial é menor, mas ela aumenta no decorrer do financiamento. "A amortização do saldo devedor é pequena [pagam-se mais juros] e, por isso, as parcelas tendem a aumentar", explica.

Para Juliano Bello, especialista em negócios imobiliários da Faap (Fundação Armando Alvares Penteado), cada opção deve ser analisada de forma isolada.

"Nem sempre a Price é ruim. Ela pode cair como uma luva no caso de um mutuário que tenha renda baixa para pagar prestações altas no início, mas sabe que vai receber um salário maior."

Entretanto, os critérios para liberar financiamento pela tabela Price são mais rigorosos. Enquanto na SAC as parcelas podem comprometer até 30% da renda líquida, na Price o limite é de 15%.

JUROS

A escolha da taxa de juros também deve ser ponderada. A pós-fixada varia conforme a TR (Taxa Referencial); a pré-fixada não pode ser alterada. Mas, para evitar riscos no caso de aumento brusco da TR, os bancos cobram juros maiores na pré-fixada.

A psicóloga Fireley Ferreira Lopes, 35, ficou confusa ao fazer as simulações de financiamentos imobiliários há três anos. Antes de decidir pela tabela SAC e pela taxa pós-fixada, consultou amigos e administradores.

"Os bancos me mostraram várias simulações enormes, mas não entendi o porquê dos números", relembra.

Fonte - Folha de São Paulo

ALUGUEL CARO TORNA COMPRA DE IMÓVEL VANTAJOSA

POSIÇÃO DA ABMH De acordo com o advogado especialista em Direito imobiliário Dr. Alexandre Tavares investir na compra de um imóvel é um bom negócio, porém o consumidor deve ficar atento e verificar a idoneidade da construtora na qual está sendo o contrato de compra, se caso o imóvel já estiver pronto é indispensável à verificação da situação do mesmo, no cartório de registros de imóveis, isto evitará possíveis transtornos, como por exemplo, “o registro pode estar em nome de terceiro não sendo a pessoa que você esta realizando a compra”, diz. Em casos de financiamento com o banco a dica é usar todo o saldo que você tiver no FGTS como entrada, diminuindo o valor financiado. Se possível, é bom poupar por um ano o valor equivalente ao que pagaria no financiamento. Usando este valor poupado como entrada, reduzirá em dois anos de financiamento ou diminui em muito o valor das prestações mensais. E por fim, nunca deixar em atraso as parcelas do financiamento, do contrário o banco poderá notificar o mutuário e provavelmente o imóvel irá a leilão Com a escalada dos preços dos aluguéis e aumento da oferta de crédito imobiliário, comprar um imóvel se tornou mais vantajoso. Quem pode desembolsar pelo menos 20% do valor do bem para entrada e financiar o restante pagará, ao longo de cinco anos, prestações menores que o valor de locação correspondente ao mesmo imóvel. Levando-se em conta, por exemplo, um apartamento avaliado em R$ 240 mil, com três quartos, com duas vagas de garagem, cinco anos de construção, localizado no Bairro Buritis, na Região Oeste de Belo Horizonte, o preço médio inicial do aluguel é de R$ 1,5 mil. Tendo em vista que a média de reajuste anual dos contratos de locação gira em torno de 10%, daqui a cinco anos, o inquilino terá de pagar R$ 2,1 mil para morar no imóvel. Se a pessoa decidir comprar o mesmo apartamento financiando 80% do valor pela Caixa Econômica Federal, ele terá de pagar R$ 54 mil no ato da compra e arcar com prestações mensais de R$ 2,1 mil. Utilizando o Sistema de Amortização Crescente (Sacre) e considerando que a taxa anual média de juros nesses contratos gira em torno de 10%, em cinco anos, o valor da mensalidade cairá para R$ 1,5 mil. “Os valores mensais parecem semelhantes, mas, ao final, quem optou pela compra terá um imóvel próprio e poderá se ver livre do aluguel. Já o inquilino continuará refém da locação e das altas taxas de reajustes que vêm sendo aplicadas a esses contratos”, afirma Patrick Costa, diretor de investimentos da Rede Invista, que reúne 83 imobiliárias. A proprietária da Mirian Dayrrel Imóveis, Mirian Dayrrel, afirma que o momento é propício para compra. “Alguns bancos chegam a financiar até 90% do valor do bem. Também existe uma modalidade de financiamento que utiliza recursos do FGTS para a aquisição de imóveis de valor mais baixo cuja taxa de juros é de 7% ao ano”, ressalta. No último mês de fevereiro, o índice de reajuste dos aluguéis na capital ficou acima da inflação. Pesquisa realizada pela Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG) em parceria com o Instituto de Pesquisas Econômicas e Administrativas da UFMG (Ipead) aponta que a alta foi de 1,12%, enquanto a inflação no mesmo período foi de 0,77%. Nos últimos 12 meses, o valor do aluguel subiu de 12,54%, contra uma inflação de 6,08% em igual período. O mesmo ocorreu com os contratos de locação dos imóveis comerciais. O reajuste em fevereiro foi de 1,55% e no acumulado de 12 meses chegou a 16,3%. De acordo com o presidente da CMI/Secovi-MG, Ariano Cavalcanti de Paula, a oferta reduzida de imóveis para locação na capital gerou uma demanda reprimida, o que tem pressionado os preços dos aluguéis. com o aumento da renda e melhoria da situação econômica do país, nos últimos quatro anos, o setor foi surpreendido por um crescimento da demanda por imóveis, tanto para compra quanto para locação. “Como os empreendimentos levam de dois a três anos para serem concluídos, somente a partir do ano que vem a situação deve se equilibrar”, explica o presidente da entidade. Se as projeções do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG) se concretizarem e o ritmo de crescimento do setor se mantiver aquecido, esse equilíbrio deve mesmo ocorrer. O diretor da área imobiliária da entidade, Bráulio Franco Garcia, diz que a expectativa do setor é fechar 2011 com um crescimento de 13% em relação a 2010. Fonte- Jornal Hoje em Dia

Olhos para a Região Leste de Belo Horizonte

Foto: Eduardo Almeida/RA Studio

O aquecimento da construção civil tem feito com que várias regiões de Belo Horizonte tenham seu cenário alterado. Além dos benefícios para a economia, a movimentação no mercado imobiliário sinaliza a concretização do sonho de se adquirir a casa própria, independentemente da classe social. Proprietário da Gecal Construtora, Gustavo Henrique Caldas (foto) confirma esse cenário. E o otimismo do empresário é tanto que, só neste primeiro semestre estão previstos os lançamentos de três empreendimentos, nos bairros Santa Efigênia e Paraíso, na Região Leste, e no Barreiro.Com a construção iniciada em janeiro, o Edifício Joanita de Oliveira, na Rua Domingos Sávio, 70, no Santa Efigênia, atende a expectativa de aliar infraestrutura à qualidade de vida em uma área que tem experimentado crescimento significativo. "Vimos uma oportunidade de negócio em uma região que está em expansão", justifica Gustavo.

Uma das provas da valorização da região é que, das oito unidades disponíveis no empreendimento, previsto para estar concluído em maio de 2012, três já foram comercializadas. Mas, para que isso fosse possível, a Gecal Construtora investe em conforto e qualidade. O prédio é 100% revestido, tem pilotis (garagem) com oito vagas, lavabo, guarita, A.R.S. (cômodo de lixo) e hall.Os apartamentos do Edifício Joanita de Oliveira - do 101 ao 402 - terão sala/copa, área de serviço, cozinha, banho social, três quartos - uma suíte - varanda e circulação interna. Os dois do primeiro pavimento ainda contam com área descoberta privativa, sendo que o 101 ainda tem uma área lateral direita. As unidades 401 e 402 serão duplex e terão home theater, banho e terraço privativo descoberto, permitindo a instalação de piscina ou hidromassagem.

ACESSÍVEL

Voltado para um público de classe média, o empreendimento é a prova de que opções de conforto, antes destinadas somente aos públicos de padrões alto luxo e luxo, estão mais acessíveis. "Com isso, a pessoa hoje tem a possibilidade de comprar um imóvel que, às vezes, fica até mais barato do que pagar aluguel, dependendo da situação. Está havendo uma corrida em busca da casa própria, facilitada pelos incentivos do governo", observa Gustavo.

Fonte: Júnia Leticia/Jornal Estado de Minas/Portal Lugar Certo

Não há oferta de imóveis populares em BH, diz ABMH

Belo Horizonte, MG - Durante 2010, em Minas Gerais praticamente inexistiu a oferta de imóveis com preços de até R$ 100 mil, que representaram apenas 0,05% dos lançamentos no período. O comentário é da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), mencionando dados do Sindicato da Construção (Sinduscon/MG).
O presidente da ABMH, Richard Mamede, diz que os imóveis populares praticamente desaparecem do mercado de Belo Horizonte. “Enquanto é um sinal positivo para a construção civil - que vê seus produtos cada vez mais valorizados, é negativo para quem precisa de programa do governo para comprar casa própria”, analisa o executivo.
Mamede credita o que chama de “supervalorização imobiliária” em Belo Horizonte a vários fatores, entre os quais os altos preços dos terrenos. “Outro ponto é o material para a construção civil, que sempre sofre reajustes; e a mão de obra cara”.
De acordo com o advogado da ABMH, Alexandre Tavares, enquanto ocorre a redução de oferta de imóveis com valor de até R$100 mil reais, crescem os lançamentos para a classe média, com faixas de preço “bem mais elevadas”.
“Quem precisa de uma casa própria e depende de um programa de ajuda do governo como o “Minha Casa Minha Vida”, acaba encurralado. Desistir por falta de condições financeiras ou entrar em um financiamento de longo prazo são as opções para quem pretende comprar imóveis populares”, diz o advogado, mas aponta uma alternativa, que é “comprar imóveis em cidades próximas a Belo Horizonte, na Região Metropolitana, onde os preços ainda permanecem atrativos”.

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Em contato com o ambiente

Foto: Reprodução/Internet/www.desideratto.com

Os espaços que agregam varandas, sacadas, quintais, jardins e piscinas estão ganhando uma atenção especial da decoração e da arquitetura. Por serem ambientes de convivência, as áreas externas devem ser valorizadas para que fiquem agradáveis. Além disso, o projeto deve aliar funcionalidade e praticidade. Porém, não basta ser apenas elegante, a decoração das áreas externas tem que suportar as intempéries climáticas, como sol, chuva e vento.

Segundo a arquiteta Flávia Soares, as pessoas passam muito tempo em espaços fechados como escritórios, lugares em que a ventilação é menor e artificial, o que gera uma grande demanda pela decoração de áreas externas. "Quem procura essa opção para a residência busca contato com a natureza e conforto. Isso leva as pessoas a investirem mais na produção das áreas externas", afirma.

Para proteger esses espaços da ação dos agentes climáticos, Flávia aposta em móveis de fibras artificiais. "Gosto muito de usar madeira de demolição e muitas plantas. A iluminação também e indispensável para que o espaço possa ser usado à noite", observa.
A designer de interiores Iara Santos também aposta nas fibras sintéticas e recorre ao alumínio e à madeira, tratada com verniz, para assegurar a durabilidade dos móveis e objetos e evitar a ferrugem.

As profissionais concordam que a área externa tem que ser elegante, já que também embeleza e completa o charme do ambiente interno. Por isso, Flávia recorre à mistura de elementos rústicos com peças modernas e arrojadas. "Uso bastante velas e plantas e as integro com a tecnologia de som ambiente", conta. Iara também ressalta sua preferência pelo rústico aliado aos recursos tecnológicos: "Gosto de cores quentes, texturas e pisos de cerâmica queimada que confere elegância combinada com o rústico. Invisto ainda em equipamentos eletrônicos como televisão e eletrodomésticos de última geração", revela.
No entanto, as duas lembram que é preciso ter cautela na hora de misturar cores e objetos. "Adoro misturar, sempre aposto em revestimento das paredes com pastilhas ou ladrilhos hidráulicos, bancadas, pedras em granito e poltronas confortáveis, mas cuidado e bom senso é imprescindível para não errar", lembra Iara. "As misturas são muito bem vindas, porém, é necessário ter cuidado para não carregar o ambiente com muita informação, um erro comum nestes espaços", concorda Flávia.
As plantas também são muito requisitadas para ambientes externos. Uma boa opção para inserir mais verde na decoração são os jardins verticais que proporcionam maior refrigeração e ar puro. Essa técnica pode ser explorada em várias ambientes como Boulevard e garagem. Para Flávia, os jardins verticais são uma boa alternativa para pequenos ambientes. "Como as residências estão cada vez menores, instalar um jardim na parede é uma boa ideia que acrescenta um pouco de verde", lembra.

Fonte: CorreioWeb/Portal Lugar Certo

COMENTÁRIOS SOBRE AS MUDANÇAS DA LEI DO INQUILINATO

A nova lei nº 12.112 de 09 de dezembro de 2009, que criou novos artigos e alterou outros da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, tem como principais objetivos:

a) proteger o proprietário do imóvel de forma a não ser penalizado pela morosidade da justiça;

b) estimular o investimento no setor de locação, diante da redução do risco de prejuízo que era agravado com a demora na desocupação decorrente da falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;

c) eliminar o risco de perda da garantia para o locador e ao mesmo tempo regulamentar a permanência ou não do fiador no contrato de locação;

d) combater a inadimplência, especialmente do locatário que insistia em só pagar, após a propositura de uma ação de despejo por falta de pagamento, situação essa que gerava prejuízo e desgaste para o locador;

e) prestigiar o inquilino “bom pagador” o qual representa 97% do mercado de locação, pois diante da maior rapidez do despejo por falta de pagamento, o locador poderá reduzir as garantias, pois terá menor risco;

f) redução do prêmio do Seguro de Fiança Locatícia e do custo da Fiança Bancária, já que diante do maior celeridade para desocupar o imóvel locado pelo inadimplente, haverá menor risco de prejuízo para a Cia. Seguradora ou para o banco.

g) estimula o inquilino a fazer acordo com o locador no vencimento do prazo do contrato NÃO RESIDENCIAL, já que determina ao Juiz que este conceda liminar com prazo de 15 dias para desocupar o imóvel (se prorrogada a locação, após decorrido o prazo de 30 dias da notificação prévia) caso o locador promova o despejo.

h) Proporciona mais segurança ao fiador, pois possibilita que este deixe de ser garantidor após o vencimento do prazo contratual, caso não tenha mais interesse em manter sua relação com o inquilino. Diante dessa possibilidade, a lei estimular o locador a agir com maior rapidez contra o inadimplente, pois o fiador não deverá ser onerado pela inércia no caso do inquilino deixar de pagamento o aluguel e encargos.

MOTIVAÇÃO DA MUDANÇA SOBRE O DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

Antes da entrada das novas regras, a Ação de Despejo por Falta de Pagamento levava em média 14 meses. Tendo em vista que geralmente o locador propõe Ação de Despejo sobre após 3 meses de atraso, o prejuízo do locador superava facilmente o valor de 22 meses de aluguel, já que além do aluguel, o inquilino deixava de pagar o IPTU, energia elétrica, taxa de condomínio/água e ainda os reparos e pintura do imóvel.

Essa demora acabava por comprometer também os fiadores, já que estes são os garantidores de todas as obrigações contratuais do inquilino. A lei antiga possibilitava que o inquilino procrastinasse o andamento do processo e assim ficava mais de 14 meses sem nada pagar, até que fosse sentenciado e ordenada a desocupação do imóvel.

PARALELO - QUANTO MAIS SEGURO NEGÓCIO, MAIS ATRAENTE É PARA O INVESTIDOR

Em 1997 foi criada a lei de alienação fiduciária de imóveis. Com a hipoteca, os bancos levavam até 05 anos para retomar o imóvel. Agora, com poucos meses de atraso, o banco/agente financeiro se torna proprietário do imóvel financiado e o vende para terceiros. Diante da maior segurança, o crédito imóvel cresceu mais de 200% e os juros caíram em decorrência do menor risco.

A segurança jurídica prestigia o bom pagador e penaliza de forma rápida

o inadimplente que representa apenas 3% do mercado.

O que vai acontecer é uma flexibilidade maior do cadastro, pois retira-se mais facilmente o inquilino mau pagador do imóvel. O legislador tem que legislar de forma a beneficiar a maioria da população, que é bom pagador. Não se pode criar uma dificuldade procedimental que prejudica o locador ou a maioria da população. Assim, ela beneficia o bom pagador, que é maioria, e estimula o aumento da oferta de imóveis para locação e, consequentemente, maiores investimentos em imóveis.

TIPOS DE GARANTIA QUE O INQUILINO PODE OFERECER

A lei proíbe mais de uma garantia para a locação; proíbe uma caução superior a 03 meses de locação. (art. 37 da Lei 8.245/91). Estabelece também as forma de garantia para o contrato de locação que são: caução, fiança e seguro de fiança locatícia e ainda títulos de capitalização.

A caução pode ser feita por bens móveis (carros, motos, etc) e bens imóveis, mas esse tipo de garantia é pouco aceita no mercado de locação.

CIA SEGURADORA – SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA

A locação é tão ariscada para a seguradora que algumas entraram no mercado e acabaram por sair em razão do alto risco. Atualmente o mercado brasileiro tem apenas a Cia. Porto Seguro para oferecer uma apólice de seguro de fiança locatícia, que tem um custo médio de 180% o valor do aluguel. Esse valor, deve ser pago pelo inquilino para a Cia. Seguradora a cada 12 meses.

As novas regras da lei certamente estimularão o crescimento da FIANÇA BANCÁRIA e do SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA, pois diante da possibilidade do fiador, num contrato prorrogado por prazo indeterminado, deixar de ser o garantidor num prazo de apenas 120 dias, poderá o inquilino encontrar como alternativa a aquisição de uma garantia profissional, ou seja, assumir o custo de pagar a um banco ou a uma Cia de Seguro para que esta assuma o lugar do fiador que não deseja mais ser o garantidor.

INOVAÇÃO DA NOVA LEI – EXONERAÇÃO DO FIADOR

Quando vence o prazo inicial do contrato de locação, há possibilidade de o fiador se exonerar. O fiador poderá comunicar diretamente ao locador ou administradora da locação, após o contrato vencido, cabendo ao locatário/inquilino promover, no prazo de 30 dias, a indicação de novo fiador, sob pena de ser despejado. Geralmente o fiador é uma pessoa que tem o inquilino/afiançado como pessoa de sua confiança, sendo comum ser um amigo ou parente. Logo, o inquilino não terá a intenção de deixar seu fiador em situação constrangedora, ou seja, evitará a inadimplência para manter uma boa relação com quem confiou nele.

Após até 30 dias do vencimento do contrato o fiador comunica o locador ou a administradora da locação de que não mais vai ser o fiador do contrato, cabendo ao locador/administradora comunicar imediatamente ao inquilino tal fato para que ele providencie um novo fiador. O fiador que deseja se eximir da obrigação permanecerá como garantidor do contrato por 120 dias, a contar do dia que entregou a notificação ao locador.

DO PRAZO DO CONTRATO QUE É PRORROGADO – FIANÇA É MANTIDA

Diante da ausência de notificação visando sua exoneração, a fiança permanecerá no caso da locação ser prorrogada automaticamente (mantida, após o vencimento do prazo inicial do contrato).

Prorrogar é estender o prazo do contrato já existente, sem que seja necessário fazer e/ou assinar um novo documento. Renovar é fazer novo contrato, com novo prazo determinado. Em geral, a maioria das locações são prorrogadas automaticamente, sem prazo determinado, ficando assim mantida a fiança nos mesmos termos.

DESPEJO RÁPIDO NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL APÓS O VENCIMENTO DO PRAZO DO CONTRATO

Vencido o contrato, passados 30 dias sem a manifestação do locador ou do inquilino do interesse em não prorrogar o contrato, se considera prorrogado por prazo indeterminado.

Estando o contrato por prazo indeterminado, basta o aviso prévio (notificação premonitória) de 30 dias, pela parte que deseja rescindir o contrato, endereçado à outra, para que o contrato seja denunciado. Não havendo acordo para desocupação voluntária, o locador poderá postular o despejo POR DENÚNCIA VAZIA (SEM MOTIVO) E OBTER UMA LIMINAR QUE DETERMINA A DESOCUPAÇÃO NO PRAZO DE 15 DIAS SE A LOCAÇÃO FOR NÃO RESIDENCIAL, conforme inciso VIII do art. 59.

A lei não mudou quando a locação residencial, pois diante da propositura da Ação de Despejo por “denúncia vazia” contra o locatário, este poderá se valer do artigo 61 e concordar com o despejo tendo assim o prazo de 6 meses. Se entregar as chaves dentro do prazo, ficará livre do pagar as custas processuais e honorários de sucumbência.

CONCLUSÃO

A retomada do imóvel no caso da inadimplência ficou mais ágil, especialmente quando há redução ou perda da garantia/fiança, situação que aumenta a proteção ao locador contra o inquilino inadimplente, desestimula a inadimplência.

No geral, quem mais foi beneficiado pelas novas regras da lei foi o fiador, diante da redução do seu risco. Mas, ao mesmo tempo gera maior preocupação ao inquilino que terá que manter suas obrigações em dia, para evitar que o fiador venha a se sentir inseguro a ponto de romper sua ligação dentro do contrato de locação. O Seguro de Fiança Locatícia e a Fiança Bancária tendem a crescer diante desse novo cenário.

Quanto a locação não residencial, este realmente sofrerá o maior impacto da lei, pois o locador poderá obter a desocupação do imóvel rapidamente, após vencido o prazo do contrato, mediante liminar com prazo de 15 dias. Essa situação motivará o inquilino a ser mais flexível na renegociação do preço do aluguel conforme o valor de mercado, pois o locador passa a ter um poder maior de encerrar a locação.

Juridicamente a nova lei está correta, porque protege o direito de propriedade, reduz o risco do fiador e estabelece normas que retiram parte do poder dos inquilinos inadimplentes prejudicarem o locador.

Kênio de Souza Pereira

A SEGURANÇA NA CONTRATAÇÃO DO CORRETOR

O mercado imobiliário passa por um momento de euforia. Os imóveis voltam a ser um dos investimentos mais interessantes. Quem investe em imóvel não sofre o risco de perder seu capital como acontece com aqueles que investem em fundo de investimento/CDB. Basta lembrar o recente caso do Banco Santos, onde até empresas estatais perderam milhões. Já a Bolsa de Valores, outra forma de investimento, no último mês já gerou perdas de mais de R$280 bilhões aos acionistas, isso considerando apenas as empresas brasileiras com ações na bolsa.

Portanto, vender e comprar imóveis é um grande negócio. Contudo, é fundamental atentar para as regras que envolvem sua comercialização e, especialmente, sua intermediação. O corretor de imóveis é peça fundamental na maioria das transações, pois as posições do comprador e vendedor são antagônicas. A experiência comprova que quando a transação não tem um intermediário é comum ocorrer atritos, choques de ponto de vista, que inviabilizam o negócio.

CONTRATAÇÃO

Mas como funciona a contratação do corretor? Quais seus deveres na prestação de serviço e quais seus direitos de receber a comissão do vendedor? O Código Civil regula a Corretagem (arts 722 a 729), além do Decreto nº 81.871 de 29/06/78 que regulamenta a Lei nº 6.530/78 e que disciplina a profissão de corretor de imóveis.

Cabe ao vendedor escolher um corretor de confiança e autorizá-lo, por escrito a intermediação para que tenha segurança.

EXCLUSIVIDADE

Consiste um equívoco entender que o corretor só tem direito quando o vendedor lhe concede uma opção escrita com exclusividade. Na verdade, a opção protege muito mais o vendedor – que tem a garantia de que o corretor irá se empenhar mais na venda -, do que a própria imobiliária.

Sobre o contrato de corretagem, o Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais Álvares Cabral da Silva, ex-Juiz da 21ª Vara Cível de Belo Horizonte, onde julgou dezenas de casos de cobrança da comissão, fala sobre o tema com a autoridade de ainda ter sido corretor de imóveis antes de ser magistrado.

Sobre a falta de opção, o Desembargador explica que ao julgar o processo de cobrança da comissão, “basta o corretor ter se documentado de todas as formas, com os nomes de quem ele levou para ver o imóvel e pegar a assinatura dos mesmos no termo de visita. Já julguei dezenas de casos e quando a prova é boa, o vendedor é condenado a pagar a comissão. Não é necessário ter opção exclusiva, mas se provar que houve trabalho, ainda que a autorização seja verbal, e que contribuiu para aproximar as partes de forma a efetivar a venda o intermediário tem direito à comissão.”.

Para o Desembargador, o art. 724 “esclarece qual o percentual que deve ser pago ao corretor, mesmo que não haja opção escrita”. Levando em consideração que há Tabela de Honorários do CRECI, a comissão será de no mínimo 6% para imóveis urbanos. O Desembargador explica “o art. 724 veio trazer tranqüilidade ao profissional, uma segurança jurídica quanto à comissão prevista na Resolução COFECI 326 que regula a profissão de corretor, mas entendo que o ideal é o corretor trabalhar com opção para evitar ser prejudicado”

Quanto ao direito do corretor receber sua comissão, Desembargador esclarece que a Lei é clara ao definir que ele tem direito, a partir da conclusão do negócio. Mas, se depois ocorrer arrependimento, “o corretor tem direito a receber pelo seu trabalho, mas nada impede que o contrato preveja que neste caso sua remuneração será mais baixa, já que não há como exigir que alguém trabalhe de graça – pois não existe mais trabalho escravo”conclui Álvares Cabral.

Kênio de Souza Pereira

Advogado Especialista em Direito Imobiliário

Mercado de obras em ebulição

Foto: Eduardo Almeida/RA Studio

Com o aquecimento da construção civil e as facilidades de financiamento disponíveis, boa parte da população acredita ter agora condições de sair do aluguel e realizar o sonho da casa própria. Para atender essa demanda, construtoras procuram se adequar ao mercado, oferecendo novo produto para uma grande massa potencial de compradores.

Uma delas é a PHV Engenharia, responsável por apartamentos e edifícios comerciais de luxo na capital. Para atender esse público, a empresa criou, no fim do ano passado, a Construtora Horizontes, com apartamentos menores e preços mais competitivos, que contemplam a faixa de até 10 salários mínimos.

A Even Construtora e Incorporadora é outra que resolveu investir no segmento. Para isso, foi criada a marca Open, destinada a atender, sobretudo, jovens casais, solteiros ou quem procura o primeiro apartamento. A construtora é resultado de uma estratégia de diversificação da Even e tem como público-alvo clientes que recebem de cinco a 15 salários mínimos.
A marca, que chega agora ao estado, foi lançada há cerca de dois anos em São Paulo. Em BH, já foi feita a prospecção de terrenos para a Open, que vão se concentrar, inicialmente, na Região da Pampulha. Os apartamentos podem ter entre 50 metros quadrados (m²)e 60m² (com dois quartos) ou entre 60m² e 70m² (três quartos). As unidades serão comercializadas, em média, por valores que vão de R$ 100 mil a R$ 250 mil.
De acordo com o gerente geral da Even em Minas Gerais, Marcelo Dzik, a Open é uma marca diferenciada, capaz de elevar o padrão de qualidade dos empreendimentos imobiliários econômicos do estado. "Ao lançar a marca Open, estamos aliando a qualidade dos empreendimentos de alto padrão à melhor relação custo-benefício", frisa.

Com atuação no segmento de alto luxo desde 1980, a Patrimar também diversificou os negócios, como conta o diretor-presidente da empresa, Marcelo Martins. Com a incorporação da Novolar, agora é possível atender o segmento de médio padrão. "A decisão de incorporá-la ao grupo vem da estratégia de expandir a área de atuação, oferecendo opções para outros públicos."

DEMANDA

O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti de Paula, atribui essa diversificação nos negócios ao contingente do segmento popular, que é muito maior no Brasil do que os médio e de luxo. "Então, a demanda é maior. Principalmente agora, com os programas habitacionais do governo, que oferecem subsídios, e o volume de financiamento voltado para esse segmento."

Foto: Júnia Letícia/Jornal Estado de Minas/Portal Lugar Certo

Empresa indica os cuidados na pintura e limpeza de esquadrias

Foto: Sasazaki/Divulgação

A durabilidade das esquadrias de aço e de alumínio não depende apenas do fabricante. A pintura e a limpeza periódica podem representar um produto bonito e funcional por mais tempo.A Sasazaki, fabricante de portas e janelas de aço e alumínio, alerta para a importância de alguns cuidados com o produto, após sua instalação. Para isto, além de orientação e assistência técnica dos itens que fabrica, a empresa oferece o manual que acompanha cada item. Até porque a durabilidade das esquadrias de aço e de alumínio não depende apenas do fabricante.

A pintura de acabamento deve ser feita logo após a instalação da esquadria, porém nem todos os tipos de tintas podem ser utilizados nos produtos que requerem pintura de acabamento. Em alguns casos, é recomendado o uso de esmalte sintético brilhante ou tinta automotiva e, sempre que possível, a aplicação deve ser feita com pistola e auxílio de compressor. O ideal é que se faça duas ou três demãos de tinta para melhor proteção e acabamento da pintura, seguindo corretamente as instruções do fabricante de tinta.

A superfície a ser pintada deve ser limpa com um pano úmido e repintada a cada dois ou três anos, ou quando necessário. Ao pintar, as borrachas de vedação devem ser protegidas. Vale ressaltar que a esquadria jamais deve ser lixada, nem mesmo antes da pintura, para que a camada protetora da superfície não seja removida.

A durabilidade das esquadrias dependerá de sua manutenção. A limpeza periódica deve ser feita com água e sabão neutro, esponja ou pano macio (jamais esponja de aço); depois, é necessário secar o produto com pano limpo. É indicada a aplicação anual de um lubrificante nos rodízios para evitar o ranger do metal e fazer com que o deslize fique mais macio, considerando que a poluição gera poeira em excesso.

Não é indicado o uso de produtos ácidos, químicos abrasivos ou à base de solvente, que podem manchar ou danificar as camadas protetoras do metal e provocar ferrugem. Recomenda-se ainda apertar os parafusos sempre que houver necessidade e nunca pendurar objetos nos puxadores.

Fonte: Portal Lugar Certo/Jornal Estado de Minas/Divulgação

Imóvel em BH fica menor e mais caro

Média de preço dos apartamentos vendidos na capital passa de R$ 160 mil para R$ 237 mil em 2 anos, alta de 48%. Mas, no período, área das unidades negociadas "encolhe" 8 metros

Foto: Túlio Santos/Esp. EM/D.A Press

O apartamento novo ou usado em Belo Horizonte está mais caro e mais apertado. O preço subiu, mas o tamanho diminuiu. Os valores das unidades residenciais novas e usadas na capital tiveram alta média de 48,2% em dois anos. O preço médio, de R$ 160,07 mil em 2008, saltou para R$ 237,26 mil no ano passado, segundo pesquisa da Câmara do Mercado Imobiliário, Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG) e Instituto de Pesquisas Econômicas e Administrativas (Ipead/UFMG). Enquanto isso, o tamanho das unidades comercializadas teve queda média de 7%, passando de 125,8 metros quadrados para 117,7m² no período.
A escassez de mão de obra, a alta dos valores dos terrenos e do material de construção justificam a elevação dos preços de imóveis na capital, segundo especialistas. "Para compensar esse reajuste de preço e tornar as unidades mais acessíveis, alguns projetos de apartamentos podem estar com áreas menores", afirma Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da CMI-MG. Ele explica ainda que houve aumento no volume de transações no segmento popular, o que ajuda a reduzir o tamanho médio das unidades comercializadas.

Se a comparação for feita em um período maior, é possível verificar valorização ainda mais intensa das unidades. De 2004 a 2010, os preços dos apartamentos tiveram alta de 150% na capital. O valor médio das unidades comercializadas passou de R$ 94,97 mil para R$ 237,26 mil. O levantamento da pesquisa foi feito com base nas emissões do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de 2010. "O acesso ao financiamento cresceu muito desde 2005", observa Ariano de Paula.

IMPACTO

De 2009 para 2010, o preço médio do metro quadrado dos imóveis vendidos em BH passou de R$ 1.636 para R$ 2.138. A alta foi de 30,7%. No entanto, a pesquisa apontou que o aumento desse valor chegou a 72,36% nos últimos dois anos. O preço médio saltou de R$ 1.240 em 2008 para R$ 2.138 no ano passado. Os maiores reajustes ocorreram nos bairros de padrão médio e luxo (veja quadro). "Nos bairros de luxo o preço do terreno subiu muito. Isso acabou impactando no valor das unidades", ressalta Ariano de Paula.
O valor médio do metro quadrado do lote vago foi de R$ 372,42 em dezembro do ano passado na capital, alta de 19,2% em relação ao mesmo mês de 2008. "O preço do terreno subiu e o aproveitamento caiu", ressalta Paulo Tavares, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-MG). "Com a nova lei de uso e ocupação do solo, o aproveitamento dos terrenos caiu 35% na Região Centro-sul da capital. Essa mudança na legislação foi feita para estimular a construção de unidades em outras regiões", observa.
O mercado imobiliário movimentou cerca de R$ 7,07 bilhões de janeiro a dezembro de 2010, com 31.746 imóveis comercializados, revela a pesquisa. Apartamentos e casas geraram negócios da ordem de R$ 5,93 bilhões, somando 24.960 imóveis vendidos. A venda de apartamentos subiu de 18.463 unidades (em 2009) para 20.827 (2010), com negócios gerados de R$ 3,5 bilhões e R$ 4,9 bilhões, respectivamente. No segmento de casas, em 2009, foram negociadas 4.405 unidades e, no ano passado, esse número caiu para 4.133. Já o valor total dos negócios com casas subiu de R$ 813,5 milhões para R$ 998,3 milhões.

Fonte: Geórgia Choucair/Portal Lugar Certo/Jornal Estado de Minas

À espera da regulamentação

Grande parte dos construtores está preferindo não investir até que se tenha bem definida a nova

Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo

Foto: Gladyston Rodrigues/EM/D.A.Press

A nova Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo promove muitas mudanças nas regras do jogo da construção civil, como a redução do coeficiente de aproveitamento em muitas áreas. Nos bairros Buritis e Castelo, por exemplo, a redução foi de mais de 50%. Segundo a prefeitura, uma necessidade, em busca do equilíbrio na formação do espaço urbano, tendo em vista que a estrutura desses locais já está saturada.
O diretor da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Bráulio Franco Garcia, diz que não tem mais expectativas de que a lei seja revogada, mas espera uma regulamentação equilibrada e benfeita. "Queremos participar do processo. Por enquanto, ainda há muitas dúvidas, o que nos deixa às cegas. Não podemos investir em um terreno sem saber exatamente quanto poderemos construir", reclama.
Maria Caldas, consultora técnica especializada da Secretaria Municipal de Políticas Urbanas, diz que a lei está pronta e basta segui-la. "A regulamentação vai interferir na compra de outorga do poder público, que é uma taxa que a construtora vai pagar de acordo com a área excedida no projeto. Nesse caso, a construtora vai ter que esperar a regulamentação, que só deve ser finalizada em fevereiro de 2012, ou elaborar um projeto que permita sua ampliação no futuro", diz.

Para tentar comprovar sua argumentação, Bráulio diz que, praticamente, não há propostas de grandes novos empreendimentos. "Este ano, teremos basicamente o início e a continuação daqueles projetos que já tinham alvará, mas pouquíssimas dentro da nova legislação. A paralisação só vai ser sentida em 2013", calcula. Maria rebate, apresentando números da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana. "A lei foi aprovada em julho de 2010. Nos seis meses anteriores a ela tivemos uma média de 330 projetos protocolados por mês. No mês de aprovação, houve uma correria para protocolar projetos, o que elevou o número para 797 projetos. Depois da aprovação, ocorreu uma queda natural, até pela pressa das construtoras em apresentar os protocolos antes. Agora, está havendo uma retomada e, em dezembro, foram apresentados 291 protocolos", detalha.

A saída encontrada pelos construtores está na oportunidade de construção de hotéis, hospitais e centros de convenção, que receberam incentivos da prefeitura. De qualquer forma, só para projetos que forem aprovados até julho e que estejam em operação até dezembro de 2013. Outra opção é focar em empreendimentos na região metropolitana, em cidades como em Nova Lima, Contagem, Lagoa Santa e Betim. O ponto negativo é o impacto que isso causa ao trânsito.

CORREDORES

Para a consultora da prefeitura, vai ser incentivado o crescimento próximo a grandes corredores viários, de grande capacidade, como Amazonas, Boulevard, Pedro I e II, Carlos Luz, Antônio Carlos, entre outros, que vão receber Corredores de Transporte Rápido por Ônibus (BRT). Bem como no Vetor Norte e regiões Noroeste e Nordeste.
A legislação sancionada se une a outros marcos legais na cidade, que foram elaborados dentro de uma visão de crescimento de longo prazo, a exemplo do Código de Obras, sancionado em junho de 2009, e do Código de Posturas, que passou a vigorar em abril de 2010.

Fonte: Humberto Siqueira/Portal Lugar Certo/Jornal Estado de Minas

Importância do registro do imóvel

Diversos são os motivos que fazem com que uma pessoa compre e mantenha por anos um imóvel sem escritura, com o chamado Contrato de Gaveta. Muitas vezes, passam-se décadas e a pessoa não tem problema algum com isso, até a hora em que ela decide vender o imóvel.

A venda de um terreno, casa ou apartamento sem escritura é complicada. Isso porque há certa dificuldade de encontrar compradores, visto que muitas imobiliárias não fazem a intermediação da venda de bens nesta situação, bem como muitos bancos não aceitam financiar este tipo de imóvel, o que obriga o proprietário a ir atrás do documento.

"Quem não registra não é dono. Às vezes, a pessoa acaba protelando por falta de dinheiro, já que a escritura custa cerca de 4% do valor do imóvel, outras acreditam que nunca irão vender... Entretanto, quando passa muito tempo e a pessoa decide ir atrás da escritura, ela encontra diversas dificuldades, como não encontrar o dono antigo ou até mesmo saber que a pessoa faleceu e o imóvel acabou no inventário", diz a diretora de imóveis usados da vice-presidência, comercialização e marketing do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Roseli Hernandes.

Alternativas

De acordo com Roseli, procurar o antigo dono ou os herdeiros, se este for o caso, para lavrar a escritura é a alternativa mais simples.

Para isso, explica a especialista em direito imobiliário do escritório Mesquita Pereira, Marcelino, Almeida, Esteves Advogados, Dra. Rita de Cássia Serra Negra, a pessoa necessitará, além da presença das partes, de um título de compra, que comprove a negociação de compra e venda, para registrar o imóvel.

Se o antigo dono ou herdeiros não forem encontrados, ou se o atual proprietário não tiver posse de nenhum documento que comprove que ele comprou o imóvel, a alternativa para lavrar uma escritura passa a ser a Justiça, sendo que, neste caso, diz Roseli, o mais comum é mover uma ação de usucapião.

Usucapião

Segundo Rita, existem vários tipos de ações de usucapião, que variam conforme as características do imóvel, tamanho e se é urbano ou rural, por exemplo.

Atualmente, diz ela, as ações de usucapião para imóveis urbanos de até 250 metros são as mais utilizadas por quem quer obter a escritura de um imóvel. Neste caso, diz ela, basta que a pessoa comprove, por meio de contas, fotos e testemunhas, que reside na propriedade há pelo menos cinco anos, para conseguir o documento.

Contudo, alerta, o processo não é rápido, visto que é preciso citar as várias partes envolvidas na ação, demorando, em média, no mínimo um ano. No que diz respeito aos custos, diz a advogada, caso a pessoa não opte pela defensoria pública, os gastos iniciais giram em torno de 1% do valor do imóvel.

Fonte: Portal UOL/Info Money

Dicas sobre Locação: Término

Várias situações podem provocar o fim de um contrato de locação, como por exemplo o proprietário pedir o imóvel de volta, querer vendê-lo ou simplesmente rescindir o contrato.

Direito de preferência

O proprietário que quiser vender o imóvel alugado deverá, por lei, oferecê-lo primeiro e por escrito ao inquilino, que terá 30 dias para dar a resposta.

Se não for consultado pelo proprietário, o inquilino poderá fazer valer, na Justiça, seu direito de preferência e até desfazer a venda a outra pessoa. Em imóveis sublocados, a preferência é do sublocatário e depois do locatário.

Se o inquilino abrir mão da compra, o comprador deverá pedir a desocupação do imóvel no prazo de 90 dias, a partir do registro da venda ou da data do compromisso de compra e venda. Se o pedido não for feito nesse período, o inquilino permanecerá no imóvel e manterá o contrato de locação.

Uma das vantagens de ter o contrato registrado em cartório é o direito que o inquilino adquire de permanecer no imóvel até o final do prazo estipulado em contrato --mesmo que o proprietário lhe ofereça a preferência pela compra do imóvel e o inquilino recuse a compra.

Rescisão

Se o inquilino quiser ir embora do imóvel antes do prazo, deverá pagar a multa estabelecida no contrato. A multa que mais aparece nos contratos de locação é de três meses de aluguel. Mas atenção: o valor pago como multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.

Ao desocupar o imóvel, é sempre bom pedir à imobiliária ou ao proprietário um comprovante de que todos os pagamentos foram feitos e de que as chaves foram entregues. E tomar o cuidado de dar baixa de seu nome nas companhias responsáveis pela distribuição de energia elétrica e gás e na companhia telefônica, para não continuar responsável pelas contas.

Denúncia vazia e despejo

A retomada do imóvel pelo proprietário ficou mais fácil com a volta da denúncia vazia --como diz o nome, o fim de um contrato sem justificativa expressa. Essa figura jurídica havia sido abolida na antiga Lei do Inquilinato e foi revalidada pela lei nº 8.245. A retomada do imóvel sem motivo pode ser aplicada nos seguintes casos:

* contratos assinados após 20 de dezembro de 1991 com prazo igual ou superior a 30 meses;

* contratos de menos de 30 meses, se o inquilino permaner no imóvel por ao menos cinco anos ininterruptos.

* Aceita a ação de denúncia vazia pela Justiça, o inquilino tem de 15 a 30 dias para desocupar o imóvel. Se não fizer isso, poderá ser obrigado a sair à força.

O proprietário pode também pedir a retomada do imóvel, por meio da Justiça, com uma ação ordinária de despejo, nos seguintes casos:

* falta de pagamento do aluguel;

* infração legal ou contratual;

* recusa em permitir reforma determinada pelo poder público;

* alienação, cessão ou venda do imóvel.

Fonte: Guia Folha Imóveis

Cartão Aluguel será lançado em Belo Horizonte

No próximo dia 15, a Caixa Econômica Federal deverá lançar em Belo Horizonte o Cartão Aluguel, uma espécie de cartão de crédito que visa eliminar a necessidade de apresentação de fiadores ou a aquisição de seguro-fiança nos contratos de aluguel.

Apesar de o novo serviço ter como objetivo desburocratizar os processos de locação de imóveis, os profissionais do mercado imobiliário da Capital alertaram para as possíveis falhas do instrumento no que se refere à concessão das garantias previstas aos locadores, o que faria com que a modalidade não fosse aceita pelas imobiliárias.

Segundo informações da Caixa, qualquer pessoa com renda a partir de R$ 1 mil poderá solicitar o serviço nas agências da instituição ou nas imobiliárias credenciadas, mediante preenchimento de formulários e apresentação da documentação exigida. Em seguida, a Caixa realizará a análise de cadastro para a concessão do limite de crédito ao inquilino.

Para adquirir o cartão, o cliente terá de pagar uma anuidade equivalente a R$ 96 e que pode ser dividida em 12 vezes. Além disso, também há a Tarifa de Manutenção de Aluguel, cuja cobrança é referente a 6,67% do valor do aluguel. Ainda de acordo com a Caixa, será permitido apenas um cartão por cliente e uma transação de aluguel por cartão.

Na avaliação do presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil Regional Minas Gerais (OAB-MG) Kênio de Souza Pereira, as garantias que devem ser oferecidas ao proprietário que tem o imóvel locado por meio do Cartão Aluguel serão insuficientes.

"A premissa prevista no artigo 41 da Lei do Inquilinato esclarece que o seguro fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. Ou seja, além do aluguel, o cartão deve garantir o pagamento da taxa de condomínio, do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), água, energia elétrica, multa moratória, multa rescisória, reparos e pinturas até o limite de 30 meses de locação. De acordo com as regras que foram apresentadas até agora, essas despesas não serão cobertas pelo serviço, o que deixaria o proprietário do imóvel desamparado. Nessas condições, as imobiliárias e os locatários certamente optarão por não aderir à prática", explicou Pereira.

"Além disso, a nova lei estimula o mercado a elaborar o contrato residencial pelo prazo de 30 meses ao invés de 12 meses. Por isso, é fundamental que o Cartão Aluguel garanta a renovação anual do serviço mesmo que o inquilino não o deseje mais, caso contrário o locador ficará com o imóvel ocupado, mas sem garantia após transcorrido o primeiro ano do prazo", argumentou o presidente.

"A Caixa também deverá assumir o compromisso de renovar o Cartão Aluguel mesmo que o inquilino, no decorrer do prazo estipulado em contrato, tenha seu cadastro negativado no Serasa ou SPC (Serviço de Proteção ao Crédito), ou o proprietário também ficará desprotegido após o 13º mês de locação", destacou Pereira.

Morosidade

Já o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti de Paula, lembrou que, caso o serviço disponibilize o pagamento da garantia ao locador somente após o despejo ou decorridos 12 meses de inadimplência, o instrumento não será útil. "A Justiça do país é morosa, os processos de despejo e inadimplência demoram a ser resolvidos, o que torna o pagamento das garantias sob essas condições inviável ao proprietário e às imobiliárias", disse.

No entanto, ele ressaltou que o mercado imobiliário necessita de soluções para agilizar o processo de locação de imóveis, já que as opções existentes atualmente são demoradas e onerosas. "O seguro-fiança é uma boa alternativa para o locador e para a imobiliária, já que cobre todos os riscos e prejuízos que podem ser realizados. Mas o valor ainda é alto para o inquilino. O preço equivale a quase dois aluguéis por ano", afirmou Cavalcanti de Paula.

Já o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais (Creci-MG), Paulo José Vieira Tavares, afirmou que a outra opção disponível para o inquilino além do seguro fiança é a apresentação de um avalista ou fiador. "O processo é muito burocrático e constrangedor. São documentos pessoais, registros e informações sigilosas que devem ser entregues no ato da contratação, o que dificulta a transação. Um serviço que eliminasse essas barreiras seria o ideal, desde que regulamentado e executado de maneira adequada", defendeu.

Fonte: Jornal Diário do Comércio

Parceria Rede Imvista e Rádio Itatiaia

A parceria da Rede Imvista com a Rádio Itatiaia, por meio da campanha “Abrindo Portas” já proporciona excelentes resultados aos participantes. Como destacado na news de fevereiro, a cada programa o diretor de uma imobiliária associada destaca as suas melhores ofertas e fala sobre o portifólio da região em que atua.

O primeiro participante da campanha foi Wilton Rodrigues, assessor de negócios da Garra Imóveis. Ele afirma que a inserção na rádio foi bem produtiva “No momento em que foi feita a divulgação um número maior de pessoas ligaram interessadas nas ofertas”. Wilton divulgou as opções da região nordeste, principalmente os apartamentos de 2, 3 e 4 quartos. Anderson Santos, diretor da Alternativa Imóveis, também gostou da iniciativa. E inovou: “Fiz uma promoção no momento e tive muitas ligações a respeito dos apartamentos oferecidos mesmo dois dias depois de o programa ter ido ao ar”.

O idealizador da campanha – e garoto-propaganda – é o locutor e jornalista da Rádio Itatiaia Thiago Reis, conhecido pelo quadro “seu nome seu bairro”. Thiago expôs a sua ideia aos diretores da Rede Imvista em um longo bate papo. A ideia era a de que, ao invés de fazer um simples comercial, a equipe da rádio fosse visitar o associado, conversar com essa pessoa e depois gravar o conteúdo. “Eles gostaram bastante e a gente começou os trabalhos rapidamente”, conta.

Um dos pontos positivos da campanha de rádio é a alta penetração do veículo na sociedade, em especial no horário em que são feitas as inserções, entre 17h e 17h30.

Segundo o jornalista, “esse é um horário forte para todos os tipos de público, desde as classes mais elevadas às mais baixas”. Após uma conversa preliminar, o jornalista inicia a gravação com o responsável pela imobiliária. Thiago destacou que o equipamento utilizado permite registrar falas e sons ao vivo, em qualquer lugar, com alta qualidade. “Assim o som parece mais real e isso dá vivacidade ao programa”, conta.A campanha tem o objetivo de mostrar como é fácil encontrar o imóvel desejado com a ajuda da Rede Imvista. “Acho válido porque assim vamos fixando o nome no mercado.

Com as campanhas divulgamos tanto o nome da Rede Imvista quanto o da imobiliária“, afirma Anderson, o diretor da Alternativa. Wilton da Garra Imóveis pensa o mesmo: “os programas têm uma repercussão muito grande e é ótimo divulgar a bandeira da Rede”. Ambos afirmaram que nos primeiros trabalhos já foi possível ver uma resposta positiva em relação à campanha.