Vida de condomínio: Direito prevê normas distintas entre condomíno fechado e loteamento

    Direito de alterar áreas dentro do espaço de convivência é a principal diferença               entre os dois, segundo o advogado Roberto Luiz de Lima Cardoso

Morar em um condomínio fechado é o sonho de muitos que buscam qualidade de vida. No entanto, ao contrário do que alguns podem pensar, o fato de adquirir uma área em um loteamento fechado não significa que a casa a ser construída fará parte de um condomínio. Especialista em direito imobiliário e condominial e sócio do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, Roberto Luiz de Lima Cardoso explica que condomínio e loteamento têm regras legais completamente distintas. “O condomínio é regulamentado pela Lei 4.591/64 e pelo Código Civil, enquanto o loteamento é tratado pela Lei 6.766, de 1979. Essa diferenciação ganha maior importância quando se opõe o condomínio de casas aos loteamentos fechados”, conta.

A diferença primordial entre eles é que no condomínio todas as áreas comuns e exclusivas – como ruas e praças – são de propriedade dos moradores, como informa Roberto Cardoso, “podendo os condôminos dar a destinação que melhor lhes convier (desde que lícita), como desfazer uma praça e nela construir uma sede social, estabelecer normas de trânsito interno do condomínio, restringir o acesso ao condomínio, entre outras.”

O mesmo não ocorre com relação aos loteamentos fechados. De acordo com o advogado, nesse caso há áreas privativas (os lotes), que são de propriedade exclusiva de cada pessoa que as comprou, e as áreas públicas são de domínio da prefeitura. “No loteamento, as áreas que no condomínio são comuns, são públicas e, portanto, somente o poder público municipal pode dar manutenção ou alterar destinação das ruas e praças.” Ficar atento a essa diferenciação é imprescindível para aqueles que buscam em condomínios fechados mais privacidade e tranquilidade. “Se as ruas e praças do loteamento são públicas, todo cidadão, a princípio, pode ter acesso a elas, e não só os donos dos lotes ou seus visitantes, o que não ocorre no condomínio”, diz Roberto Cardoso.

Por isso, é preciso que os interessados em comprar um lote em um condomínio fechado fiquem alertas, já que essas áreas são vendidas em loteamentos como se estivessem em um condomínio. “Em casos como esse, o adquirente não terá a segurança jurídica que o acesso, que na maioria das vezes é inicialmente fechado, perpetuará tal condição, já que futuramente o poder público poderá determinar a sua abertura ao público, franqueando aos cidadãos o uso das ruas e praças.” Além disso, outro problema a ser enfrentado é o rateio das dívidas, porque enquanto a lei e a convenção obrigam todos os condôminos a custearem as despesas comuns, no caso do loteamento fechado isso não é possível. “Como não existem áreas comuns propriamente ditas, não existe também a obrigatoriedade de rateio de despesas”, lembra Roberto.

CONTRATO

Segundo o advogado, uma forma comumente utilizada para tentar resolver o problema é a constituição de uma associação dos moradores e proprietários do loteamento. “Normalmente, é imposto pelo loteador, ao vender o lote, que o adquirente se associe, constando tal condição no contrato e inclusive, muitas vezes, na própria escritura de compra e venda. Ocorre que esse formato não está a salvo de críticas e falhas, principalmente porque, pela Constituição, ninguém pode ser obrigado a se associar ou manter-se associado.”


Fonte: Júnia Leticia/Jornal Estado de Minas/Portal Lugar Certo
Foto: Eduardo Almeida/RA Studio