Conquista planejada

O advogado Eduardo Luiz Araújo Braz esclarece que, mesmo que tenha validade, o contrato de

gaveta não garante a propriedade do bem ao comprador

Foto: Eduardo Almeida/RA Studio

Realizar, ao longo deste ano, os planos feitos em 2010 é uma tarefa que muitos perseguem com determinação. Um deles é a conquista da casa própria, sonho de grande parte dos brasileiros. Entretanto, é nesse momento que as pessoas devem ficar atentas às armadilhas do setor imobiliário.Para que a aquisição do imóvel não se transforme em um pesadelo, o diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, alerta para o perigo dos contratos de gaveta, da compra por meio de leilões e até mesmo do programa Minha casa, minha vida. Entre essas modalidades, a que necessita de mais cuidados é o contrato de cessão de direitos e obrigações, comumente chamado contrato de gaveta, conforme o advogado. "Trata-se de um negócio jurídico, pelo qual o comprador adquire um imóvel e assume a dívida de um contrato de financiamento, ou seja, de uma prévia promessa de compra e venda", diz Lúcio Delfino.

Nesse caso, a transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis é feita somente depois da quitação da dívida. Entretanto, um contrato particular de compra e venda, mesmo sem registro no cartório, é denominado como contrato de gaveta. "Em geral, ele é utilizado por pessoas impossibilitadas pelo agente financeiro de transferir o financiamento nas mesmas condições do contrato original ou que tenham restrições para adquiri-lo." Advogado do Escritório Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados, Eduardo Luiz Araújo Braz esclarece que contratos de gaveta são compromissos de compra e venda que ainda não têm registro no tabelionato de registro de imóveis competente. "Geralmente, por conveniência das partes, que têm interesse em manter o negócio em relativo sigilo. Apesar disso, o acordo tem plena validade", esclarece.Segundo ele, os riscos desse tipo de contratação estão relacionados a terceiros, pessoas alheias ao fechamento do acordo. "Isso porque, tratando-se de bem imóvel, a sua transferência somente é concretizada mediante o registro da escritura pública - conforme artigos 1.227 e 1.245, do Código Civil de 2002 - no tabelionato de registro de imóveis."Sendo assim, mesmo que tenha validade entre as partes, o contrato de gaveta não garante a propriedade do bem ao comprador, mas, uma expectativa de direito sobre o imóvel, como alerta o advogado. "Nesse ponto residem os riscos. Pode ocorrer a hipótese em que um proprietário do imóvel, agindo de má- fé, celebre mais de um contrato vendendo o seu bem, causando transtornos aos adquirentes."

RISCOS

Esse tipo de contrato ainda tem como pontos negativos o fato de o comprador não contar com o seguro por morte e invalidez permanente, apesar de ter direito ao seguro por danos físicos. Além disso, o FGTS não pode ser utilizado, exceto para liquidação do contrato, como esclarece Lúcio Delfino.Para quem comercializa o imóvel também há riscos, caso o mutuário interrompa a quitação das parcelas da dívida. "Se o comprador deixar de pagar as prestações do financiamento, além de ter seu nome incluído em órgãos de restrição ao crédito, o vendedor ficará impedido de tomar novo financiamento habitacional, mesmo depois do leilão do imóvel", alerta o diretor da ABMH.Apesar disso, quem corre mais riscos com esse contrato é o comprador. Isso porque o imóvel, que continua registrado em nome do vendedor, poderá ser penhorado caso ele se torne insolvente. "Por esse motivo, é essencial que o adquirente reconheça firma no momento de assinatura do contrato e guarde o recibo de todos os pagamentos, pois são esses documentos que vão comprovar que o bem foi vendido antes da insolvência e que o comprador está agindo de boa- fé", aconselha Lúcio Delfino.

Fonte: Júnia Letícia/Jornal Estado de Minas/Portal Lugar Certo

Economia que vem das nuvens

Projetos de construção têm ampliado a criação de sistemas que permitem captar, tratar e reaproveitar água da chuva até mesmo em casas, da descarga à lavagem do automóvel

Foto: Eduardo Almeida/RA Studio

Nesta época do ano, são comuns notícias sobre tragédias naturais provocadas pelas chuvas. Joga-se a culpa no governo, pela infraestrutura precária das cidades, e na população, por ocupar áreas indevidas e não dar um destino adequado ao lixo. No entanto, mais do que achar culpados, é preciso buscar soluções, de preferência que possibilitem o uso do recurso de forma racional e sustentável.A arquiteta Flávia Soares, responsável por um estudo sobre a reutilização das águas das chuvas, tem empregado o sistema em seus projetos. Ele consiste na coleta da água de áreas impermeáveis, normalmente telhados, por meio da instalação de condutores verticais e horizontais. Ela é filtrada e armazenada em reservatório de acumulação (cisternas), que pode ser apoiado, enterrado ou elevado, como explica Flávia. "Ele pode ser construído de diferentes materiais, como concreto armado, blocos de concreto, alvenaria de tijolos, aço, plástico, poliéster, polietileno e outros", diz.O engenheiro da Equiflow Serviços Polivalentes, Geraldo Lafetá Rebello, diz que os reservatórios devem ser construídos conforme a NBR 12.217 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). E são necessários cuidados para evitar contaminações. "Como a chuva absorve materiais em suspensão em sua passagem pela atmosfera, muitos dos quais interagem quimicamente com a água, resultando em compostos às vezes tóxicos e prejudiciais à saúde, seu sistema de captação deve contemplar o descarte das primeiras precipitações, bem como ter separadores de materiais sólidos", justifica.

Bioarquiteto e diretor da Padrões Naturais Soluções Sustentáveis, Cristóvão Laruça diz que os sistemas de captação e reuso das águas pluviais funcionam de uma forma bastante simples. "Num primeiro momento, é necessário que exista uma superfície que vai captar a água da chuva. Essa superfície pode ser desde a cobertura de um prédio ao telhado de uma casa, quadras de esportes de condomínios ou escolas e até mesmo estradas e estacionamentos."Depois disso, o bioarquiteto diz que a água coletada é direcionada, por meio de calhas, canais ou tubos - dependendo da superfície de captação e do reuso da água - para um filtro. "Este pode ter também várias características, que variam do local onde está implementado o sistema ao tipo de reuso que se vai adotar." Logo que a água passa pelo filtro, está então em condições de ser colocada em cisternas de armazenamento, que devem estar protegidas da luz solar e da entrada de qualquer forma de vida. "Dessa forma, é possível armazenar água sem que a sua qualidade seja comprometida", fala Cristóvão Laruça.O bioarquiteto confirma que essas cisternas podem ser construídas tanto acima do nível do solo, como enterradas. "Por fim, a água armazenada é bombeada para uma caixa de água no topo da edificação, separada da caixa de água da rede de abastecimento público", completa.

UTILIDADE PRÁTICA

A água obtida por este método simples, mas pouco utilizado, tem grande aplicabilidade. "Seu uso é indicado para descarga de banheiro, lavagem de roupas e carros, irrigação, torres de resfriamento e outros usos não potáveis", sugere a arquiteta. E a boa notícia é que qualquer tipo de construção pode ter seu próprio sistema de reuso da água.Apesar disso, Flávia Soares faz um alerta. Segundo ela, o reservatório deve ser projetado de acordo com as necessidades do usuário. "E com a disponibilidade pluviométrica local, para não inviabilizar economicamente o sistema, que é bastante eficaz e torna-se mais atraente nas áreas de precipitação elevada", completa.Isso porque áreas com escassez de abastecimento e com alto custo de extração de água subterrânea inviabilizam a implantação do método. Tomado esste cuidado, a arquiteta diz que há dois fatores positivos no uso do sistema em áreas urbanas: "A redução do consumo de água e a melhor distribuição da carga de água de chuva imposta ao sistema de drenagem urbana." A desvantagem, segundo a arquiteta, é a diminuição do volume de água coletada em períodos de estiagem.

Fonte: Portal Lugar Certo/Divulgação

Recorde de vendas

Mercado imobiliário da capital mineira vem apresentando resultados significativos desde 2007, culminando com o melhor desempenho dos últimos 16 anos em 2009

André de Souza, vice-presidente do Sinduscon-MG, cita o programa Minha casa, minha vida como uma sinalização positiva, porque, além de representar um avanço social, exerceu importante função anticíclica na economia

Depois de um período de estagnação, entre 2003 e 2006, o mercado imobiliário da capital mineira vem apresentando números expressivos desde 2007, quando começou a mostrar resultados significativos de vendas. Naquele ano, foram comercializadas 3.321 unidades; em 2008, saltou para 4.973; e em 2009 alcançou o melhor desempenho dos últimos 16 anos, com a venda de 6.251 apartamentos.

Em 2010, por exemplo, a Velocidade de Vendas (V.V.) de apartamentos e os lançamentos imobiliários alcançaram patamares recordes na série histórica da pesquisa Construção e comercialização, realizada mensalmente pelo Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis (Ipead/UFMG), desde 1994. Já o número de unidades vendidas foi expressivo, ficando praticamente empatado com o desempenho observado em 2009. O contínuo crescimento do financiamento imobiliário, a geração de vagas formais, o aumento da renda e o programa Minha casa, minha vida ajudam a justificar esse cenário.

De acordo com a pesquisa do Ipead/UFMG, em 2010, o mercado imobiliário de Belo Horizonte contabilizou a comercialização de 6.201 apartamentos, registrando relativa estabilidade em relação a 2009, quando foram vendidas 6.251 unidades. Apesar da ligeira queda (-0,80%), esse resultado foi muito satisfatório. Isso porque se refere ao segundo melhor na série histórica da pesquisa, iniciada em 1994, e demonstra, pelo segundo ano consecutivo, vendas superiores a 6 mil unidades. Destaca-se que os números obtidos pelo Ipead são relativos aos observados pelas empresas que fazem parte da pesquisa (cerca de 100 construtoras). Assim, eles não fazem referência ao total do mercado de Belo Horizonte. Mas, sem dúvida, seus resultados refletem o desempenho das atividades do segmento imobiliário.
A comercialização de 6.201 apartamentos em Belo Horizonte no ano passado significou um Valor Global de Vendas (VGV) de R$ 2,085 bilhões, enquanto, em 2009, o VGV correspondeu a R$ 1,638 bilhão. Portanto, em termos nominais, o aumento do VGV foi de 27,33%. "Apesar do menor número de unidades vendidas, o mercado imobiliário movimentou um maior montante de valores. O que pode ser justificado pelo incremento nas vendas de imóveis com valores mais altos", esclarece o vice-presidente da área imobiliária do Sindicado da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), José Francisco Couto de Araújo Cançado.

O mercado imobiliário vivencia uma fase de expansão, um ciclo virtuoso de crescimento, iniciado em 2007, como há muito tempo não se observava. Pode-se dizer que o segmento hoje colhe os dividendos da estabilidade econômica, de normas mais claras e das maiores facilidades de financiamento: juros menores, ampliação dos prazos. É inegável que, nos últimos anos, o Brasil assistiu ao incremento significativo no crédito imobiliário, cujas consequências sociais e econômicas são visíveis: maior acesso da população à casa própria e crescimento das atividades da construção civil, com geração de renda e emprego.

O programa Minha casa, minha vida, lançado no fim de março de 2009, apresentou como meta a construção de 1 milhão de moradias em todo o país (88 mil em Minas Gerais), objetivando aumentar o acesso das famílias de baixa renda à casa própria. "Foi uma sinalização positiva. Depois de longos anos de espera, a política habitacional conseguiu destaque na agenda de desenvolvimento nacional. O programa, além de representar um avanço social, exerceu uma importante função anticíclica na economia, ajudando o país a vencer as dificuldades impostas pela crise internacional", afirma André de Sousa Lima Campos, vice-presidente do Sinduscon-MG.

PARCELAS DECRESCENTES SÃO USADAS EM 90% DOS FINANCIAMENTOS

Na hora de comprar um imóvel, não basta pesquisar o preço do metro quadrado e a valorização da região.

Para quem pretende financiar o bem, é igualmente importante analisar as formas de amortização da dívida e como será definida a cobrança de juros -se a taxa será pré ou pós-fixada.

Existem duas tabelas de amortização: a Price (Sistema Francês de Amortização) e a SAC (Sistema de Amortização Constante). De acordo com bancos consultados pela Folha, mais de 90% dos financiamentos no país são feitos usando a tabela SAC e a taxa de juros pós-fixada.

"Na SAC, pagam-se parcelas altas no início, mas o valor cai conforme a dívida é amortizada", explica Lúcio Delfino, diretor da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação).

No caso da tabela Price, a parcela inicial é menor, mas ela aumenta no decorrer do financiamento. "A amortização do saldo devedor é pequena [pagam-se mais juros] e, por isso, as parcelas tendem a aumentar", explica.

Para Juliano Bello, especialista em negócios imobiliários da Faap (Fundação Armando Alvares Penteado), cada opção deve ser analisada de forma isolada.

"Nem sempre a Price é ruim. Ela pode cair como uma luva no caso de um mutuário que tenha renda baixa para pagar prestações altas no início, mas sabe que vai receber um salário maior."

Entretanto, os critérios para liberar financiamento pela tabela Price são mais rigorosos. Enquanto na SAC as parcelas podem comprometer até 30% da renda líquida, na Price o limite é de 15%.

JUROS

A escolha da taxa de juros também deve ser ponderada. A pós-fixada varia conforme a TR (Taxa Referencial); a pré-fixada não pode ser alterada. Mas, para evitar riscos no caso de aumento brusco da TR, os bancos cobram juros maiores na pré-fixada.

A psicóloga Fireley Ferreira Lopes, 35, ficou confusa ao fazer as simulações de financiamentos imobiliários há três anos. Antes de decidir pela tabela SAC e pela taxa pós-fixada, consultou amigos e administradores.

"Os bancos me mostraram várias simulações enormes, mas não entendi o porquê dos números", relembra.

Fonte - Folha de São Paulo

ALUGUEL CARO TORNA COMPRA DE IMÓVEL VANTAJOSA

POSIÇÃO DA ABMH De acordo com o advogado especialista em Direito imobiliário Dr. Alexandre Tavares investir na compra de um imóvel é um bom negócio, porém o consumidor deve ficar atento e verificar a idoneidade da construtora na qual está sendo o contrato de compra, se caso o imóvel já estiver pronto é indispensável à verificação da situação do mesmo, no cartório de registros de imóveis, isto evitará possíveis transtornos, como por exemplo, “o registro pode estar em nome de terceiro não sendo a pessoa que você esta realizando a compra”, diz. Em casos de financiamento com o banco a dica é usar todo o saldo que você tiver no FGTS como entrada, diminuindo o valor financiado. Se possível, é bom poupar por um ano o valor equivalente ao que pagaria no financiamento. Usando este valor poupado como entrada, reduzirá em dois anos de financiamento ou diminui em muito o valor das prestações mensais. E por fim, nunca deixar em atraso as parcelas do financiamento, do contrário o banco poderá notificar o mutuário e provavelmente o imóvel irá a leilão Com a escalada dos preços dos aluguéis e aumento da oferta de crédito imobiliário, comprar um imóvel se tornou mais vantajoso. Quem pode desembolsar pelo menos 20% do valor do bem para entrada e financiar o restante pagará, ao longo de cinco anos, prestações menores que o valor de locação correspondente ao mesmo imóvel. Levando-se em conta, por exemplo, um apartamento avaliado em R$ 240 mil, com três quartos, com duas vagas de garagem, cinco anos de construção, localizado no Bairro Buritis, na Região Oeste de Belo Horizonte, o preço médio inicial do aluguel é de R$ 1,5 mil. Tendo em vista que a média de reajuste anual dos contratos de locação gira em torno de 10%, daqui a cinco anos, o inquilino terá de pagar R$ 2,1 mil para morar no imóvel. Se a pessoa decidir comprar o mesmo apartamento financiando 80% do valor pela Caixa Econômica Federal, ele terá de pagar R$ 54 mil no ato da compra e arcar com prestações mensais de R$ 2,1 mil. Utilizando o Sistema de Amortização Crescente (Sacre) e considerando que a taxa anual média de juros nesses contratos gira em torno de 10%, em cinco anos, o valor da mensalidade cairá para R$ 1,5 mil. “Os valores mensais parecem semelhantes, mas, ao final, quem optou pela compra terá um imóvel próprio e poderá se ver livre do aluguel. Já o inquilino continuará refém da locação e das altas taxas de reajustes que vêm sendo aplicadas a esses contratos”, afirma Patrick Costa, diretor de investimentos da Rede Invista, que reúne 83 imobiliárias. A proprietária da Mirian Dayrrel Imóveis, Mirian Dayrrel, afirma que o momento é propício para compra. “Alguns bancos chegam a financiar até 90% do valor do bem. Também existe uma modalidade de financiamento que utiliza recursos do FGTS para a aquisição de imóveis de valor mais baixo cuja taxa de juros é de 7% ao ano”, ressalta. No último mês de fevereiro, o índice de reajuste dos aluguéis na capital ficou acima da inflação. Pesquisa realizada pela Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG) em parceria com o Instituto de Pesquisas Econômicas e Administrativas da UFMG (Ipead) aponta que a alta foi de 1,12%, enquanto a inflação no mesmo período foi de 0,77%. Nos últimos 12 meses, o valor do aluguel subiu de 12,54%, contra uma inflação de 6,08% em igual período. O mesmo ocorreu com os contratos de locação dos imóveis comerciais. O reajuste em fevereiro foi de 1,55% e no acumulado de 12 meses chegou a 16,3%. De acordo com o presidente da CMI/Secovi-MG, Ariano Cavalcanti de Paula, a oferta reduzida de imóveis para locação na capital gerou uma demanda reprimida, o que tem pressionado os preços dos aluguéis. com o aumento da renda e melhoria da situação econômica do país, nos últimos quatro anos, o setor foi surpreendido por um crescimento da demanda por imóveis, tanto para compra quanto para locação. “Como os empreendimentos levam de dois a três anos para serem concluídos, somente a partir do ano que vem a situação deve se equilibrar”, explica o presidente da entidade. Se as projeções do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG) se concretizarem e o ritmo de crescimento do setor se mantiver aquecido, esse equilíbrio deve mesmo ocorrer. O diretor da área imobiliária da entidade, Bráulio Franco Garcia, diz que a expectativa do setor é fechar 2011 com um crescimento de 13% em relação a 2010. Fonte- Jornal Hoje em Dia

Olhos para a Região Leste de Belo Horizonte

Foto: Eduardo Almeida/RA Studio

O aquecimento da construção civil tem feito com que várias regiões de Belo Horizonte tenham seu cenário alterado. Além dos benefícios para a economia, a movimentação no mercado imobiliário sinaliza a concretização do sonho de se adquirir a casa própria, independentemente da classe social. Proprietário da Gecal Construtora, Gustavo Henrique Caldas (foto) confirma esse cenário. E o otimismo do empresário é tanto que, só neste primeiro semestre estão previstos os lançamentos de três empreendimentos, nos bairros Santa Efigênia e Paraíso, na Região Leste, e no Barreiro.Com a construção iniciada em janeiro, o Edifício Joanita de Oliveira, na Rua Domingos Sávio, 70, no Santa Efigênia, atende a expectativa de aliar infraestrutura à qualidade de vida em uma área que tem experimentado crescimento significativo. "Vimos uma oportunidade de negócio em uma região que está em expansão", justifica Gustavo.

Uma das provas da valorização da região é que, das oito unidades disponíveis no empreendimento, previsto para estar concluído em maio de 2012, três já foram comercializadas. Mas, para que isso fosse possível, a Gecal Construtora investe em conforto e qualidade. O prédio é 100% revestido, tem pilotis (garagem) com oito vagas, lavabo, guarita, A.R.S. (cômodo de lixo) e hall.Os apartamentos do Edifício Joanita de Oliveira - do 101 ao 402 - terão sala/copa, área de serviço, cozinha, banho social, três quartos - uma suíte - varanda e circulação interna. Os dois do primeiro pavimento ainda contam com área descoberta privativa, sendo que o 101 ainda tem uma área lateral direita. As unidades 401 e 402 serão duplex e terão home theater, banho e terraço privativo descoberto, permitindo a instalação de piscina ou hidromassagem.

ACESSÍVEL

Voltado para um público de classe média, o empreendimento é a prova de que opções de conforto, antes destinadas somente aos públicos de padrões alto luxo e luxo, estão mais acessíveis. "Com isso, a pessoa hoje tem a possibilidade de comprar um imóvel que, às vezes, fica até mais barato do que pagar aluguel, dependendo da situação. Está havendo uma corrida em busca da casa própria, facilitada pelos incentivos do governo", observa Gustavo.

Fonte: Júnia Leticia/Jornal Estado de Minas/Portal Lugar Certo

Não há oferta de imóveis populares em BH, diz ABMH

Belo Horizonte, MG - Durante 2010, em Minas Gerais praticamente inexistiu a oferta de imóveis com preços de até R$ 100 mil, que representaram apenas 0,05% dos lançamentos no período. O comentário é da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), mencionando dados do Sindicato da Construção (Sinduscon/MG).
O presidente da ABMH, Richard Mamede, diz que os imóveis populares praticamente desaparecem do mercado de Belo Horizonte. “Enquanto é um sinal positivo para a construção civil - que vê seus produtos cada vez mais valorizados, é negativo para quem precisa de programa do governo para comprar casa própria”, analisa o executivo.
Mamede credita o que chama de “supervalorização imobiliária” em Belo Horizonte a vários fatores, entre os quais os altos preços dos terrenos. “Outro ponto é o material para a construção civil, que sempre sofre reajustes; e a mão de obra cara”.
De acordo com o advogado da ABMH, Alexandre Tavares, enquanto ocorre a redução de oferta de imóveis com valor de até R$100 mil reais, crescem os lançamentos para a classe média, com faixas de preço “bem mais elevadas”.
“Quem precisa de uma casa própria e depende de um programa de ajuda do governo como o “Minha Casa Minha Vida”, acaba encurralado. Desistir por falta de condições financeiras ou entrar em um financiamento de longo prazo são as opções para quem pretende comprar imóveis populares”, diz o advogado, mas aponta uma alternativa, que é “comprar imóveis em cidades próximas a Belo Horizonte, na Região Metropolitana, onde os preços ainda permanecem atrativos”.